中華企業(yè)作為古北集團的母公司，高島屋在其財報上扮演著重要角色，如今該項目經(jīng)營慘淡，令中華企業(yè)的業(yè)績增加了不確定性。

　　資料顯示，2012年，日本高島屋株式會社與中華企業(yè)和上海古北(集團)有限公司就百貨公司的經(jīng)營場地租賃達(dá)成了基本協(xié)議，該百貨公司將成為日本高島屋在中國大陸的旗艦店。

　　據(jù)悉，本輪調(diào)整中，高島屋將加大餐飲、食品商戶在整個項目中所占的比重，把食品餐飲分布到項目的各個樓層，每個樓層有15%-20%的面積用來經(jīng)營餐飲、咖啡等。此外，商場還將加大社區(qū)服務(wù)的投入力度，例如引進教育培訓(xùn)、醫(yī)療保健、畫廊展出等商戶，希望不只是簡單的招商，而是提供更多的生活服務(wù)。

　　記者昨日從高島屋方面了解到，商場之前已經(jīng)意識到人氣不足的問題，因此去年就做過一輪調(diào)整，當(dāng)時地下一層有些商鋪撤出，改為引入日韓系的一些食品餐飲業(yè)態(tài)以吸引人氣，其中尤以HelloKitty主題甜品店引人注目。然而，整改過一輪的上海高島屋百貨似乎依舊沒有解決人氣低迷的瓶頸。

　　曾一度調(diào)低銷售目標(biāo)的上海高島屋，目前正面臨商戶“大面積”撤退的困境。業(yè)內(nèi)人士表示，上海高島屋存在選址硬傷，導(dǎo)致人氣不足。

　　位于古北地區(qū)的日本高端百貨高島屋開業(yè)一年多來，遭遇水土不服，正面臨轉(zhuǎn)型“陣痛”。商報記者日前了解到，曾一度調(diào)低銷售目標(biāo)的上海高島屋，目前正面臨商戶“大面積”撤退的困境。業(yè)內(nèi)人士表示，上海高島屋存在選址硬傷，導(dǎo)致人氣不足。高島屋方面也表示，未來將主動進行調(diào)整轉(zhuǎn)型，加大對食品、餐飲的投入，吸引人氣是當(dāng)務(wù)之急。

　　多家商鋪撤離

　　上海高島屋百貨于2012年12月開業(yè)，位于古北新區(qū)的財富中心二期，共有地下1層及地上1至7層，建筑面積6萬平方米。但是商場從開業(yè)以來，人氣一直不旺。記者曾多次在采訪時看到，雖然商場環(huán)境優(yōu)雅，也引進了不少日本本土及首次進入上海的品牌，但是偌大的商場內(nèi)生意冷清，只有部分餐飲及地下一層的超市有些人氣。

　　有媒體報道，高島屋百貨開業(yè)一年多來，內(nèi)部已有近30家商戶悄悄“撤退”。

　　記者日前再次走訪高島屋百貨發(fā)現(xiàn)，在商場樓層的導(dǎo)視圖上，不少商戶的名稱被白條貼蓋。目前，一些被白條貼蓋的商鋪改為了特賣區(qū)，部分則被臨時封閉，也有部分新品牌進駐并開始裝修，調(diào)整的商鋪主要集中在三層以上�！斑@里生意的確不太好，工作日就更冷清，可能是開業(yè)的時間不長，很多人并不知道我們這里�？罩�的商鋪，很多是因為生意不好，選擇了撤離，有一部分可能是正準(zhǔn)備裝修，還未開出�！币晃簧虉龅墓ぷ魅藛T向記者表示。

　　吸引人氣是當(dāng)務(wù)之急

　　對于此次調(diào)整的原因，高島屋董事副總經(jīng)理小森智明表示，在離開的商戶中，確有一部分是因為租約到期后，商戶的營業(yè)額無法完成其自己制定的目標(biāo)，最終選擇離開。

　　上海高島屋市場部主管王雅向記者表示，其實調(diào)整已經(jīng)進行了一段時間，增加餐飲與食品業(yè)態(tài)的比例，吸引人氣是當(dāng)務(wù)之急�！拔覀兘�(jīng)過一年多的運營發(fā)現(xiàn)，商場在品牌布局上的確存在一定問題，未來我們會將項目內(nèi)的品牌調(diào)整得更能夠滿足小區(qū)周邊居民的消費需求�！�

　　加大對食品、餐飲的投入，引進生活服務(wù)商戶，這些商業(yè)模式可以增加項目人流量，但從盈利能力上講，遠(yuǎn)低于零售百貨，高島屋如何實現(xiàn)自身項目的盈利?對此，小森智明表示，“從高島屋開業(yè)以來，來自日本的媒體也有過質(zhì)疑，高島屋在上海的投資是否是一筆成功的投資?如何來平衡人流、銷售額與項目盈利之間的關(guān)系，是我們面臨的最大挑戰(zhàn)。從高島屋集團的態(tài)度來看，集團給了上海高島屋20年的培養(yǎng)周期。上海高島屋開業(yè)才一年多，目前依然是在培育期，我認(rèn)為現(xiàn)階段我們的目標(biāo)是通過餐廳、咖啡等帶動項目的人氣，并不追求項目盈利�！�

　　小森智明表示，從目前高島屋的銷售分布看，項目中超市的收入是最好的。今年前五個月，超市的營業(yè)額同比去年增長了42%左右�！霸诔�市中，日用品的銷售額占比雖然不大，但是增長最快，同比去年增長了約50%，所以從7月份開始，我們打算擴大日用品產(chǎn)品的銷售比重。未來，我們打算在上海再單獨開設(shè)幾家類似的超市，目前選址還沒有確定，不過有意向在浦東開設(shè)一家�！�

　　業(yè)主方業(yè)績存不確定性

　　公開資料顯示，高島屋是在2012年12月正式開業(yè)的，2013年是項目第一個會計核算年度。

　　中華企業(yè)2013年年報顯示，高島屋開業(yè)第一年就已經(jīng)躋身中華企業(yè)第三大銷售客戶，為中華企業(yè)提供了1.22億元的營業(yè)收入。但是，記者在之前的采訪中了解到，由于經(jīng)營業(yè)績不理想，高島屋集團曾多次下調(diào)上海高島屋的年度銷售目標(biāo)。高島屋集團社長鈴木弘治在2013年9月表示，由于零售局勢嚴(yán)峻，上海高島屋首年度銷售目標(biāo)在已從130億日元下調(diào)至80億日元的基礎(chǔ)上，再次下調(diào)到50億-60億日元(折合人民幣3.06億元-3.67億元)。同時，高島屋扭虧計劃從原本5年擴展到了10年。

　　小森智明透露，今年1至5月，上海高島屋項目中商戶的整體營業(yè)額達(dá)到了約60億日元(折合人民幣3.66億元)的水平，相比去年同期增長約30%。“高島屋主要通過與商戶的收入抽成來實現(xiàn)自身的收入，抽成的比例約在10%左右，不同的商戶有不同的比例。目前看，1-5月的營業(yè)收入同比有所增長，全年預(yù)計與去年持平�！�

　　高島屋經(jīng)營慘淡讓中華企業(yè)借該項目提供充足租金現(xiàn)金流的希望蒙上陰影。截至2014年一季度末，中華企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為78.67%，一年內(nèi)到期短期借款15.25億元，相當(dāng)于當(dāng)期營業(yè)收入的近2.25倍。

　　專家分析

　　商圈聯(lián)動不如意

　　專家稱選址是硬傷

　　資料顯示，日本高島屋在其國內(nèi)擁有20余家連鎖店，是日本的上市公司，2007年該公司的營業(yè)收入位居全日本百貨公司的首位。高島屋百貨在海外僅擁有3家連鎖店，其中2家已連續(xù)多年蟬聯(lián)當(dāng)?shù)匕儇浶袠I(yè)銷售額冠軍。

　　上海商業(yè)經(jīng)濟研究中心首席研究員齊曉齋表示，上海高島屋水土不服，最大的原因是存在選址硬傷。“我曾經(jīng)實地考察過位于美國紐約第五大道上的高島屋百貨，其經(jīng)營非常成功，店內(nèi)人氣相當(dāng)旺。為什么高島屋在海外的其他幾家門店都做得不錯，而上海的卻不盡如人意?我覺得從上海高島屋的選址上來說，大環(huán)境很好，但小環(huán)境不理想�！�

　　齊曉齋指出，高島屋雖然與10號線伊犁路站相連，但是從商場出來要走到延安路及婁山關(guān)路，對于顧客而言很不方便。與高島屋在同一商圈內(nèi)的大型商業(yè)項目還包括友誼百貨、尚嘉中心等，但是由于地理位置的關(guān)系，高島屋與它們之間形成不了聯(lián)動，等于是單兵作戰(zhàn)。地段對于實體零售是很講究的，差一點都不行。

　　“高端百貨要聚集人氣本來就不容易，新虹橋商圈現(xiàn)在正在進行地下連廊的打造，未來10號線伊犁路站如果能與2號線天山路站打通地下連接，將對高島屋形成人氣帶來很大的好處。但是要打通地下連接的難度比較大，如果在商業(yè)規(guī)劃之初就能作出綜合考慮，那么就容易得多了。在五角場、徐家匯等商圈內(nèi)，各大商家之間的聯(lián)動很好，為整個商圈聚集人氣帶來了優(yōu)勢。”齊曉齋表示。

　　上海市流通經(jīng)濟研究所所長汪亮指出，近些年來，商業(yè)的功能已經(jīng)從之前的純商業(yè)本質(zhì)變成商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)離開了商業(yè)的本源，變成了房產(chǎn)的租賃，這隨之帶動了租金的大幅上漲，經(jīng)營的風(fēng)險更多地轉(zhuǎn)嫁到了商家或供應(yīng)商的身上。此外，勞動成本上漲、電商的崛起，對實體商業(yè)都形成了不小的沖擊，所以高島屋出現(xiàn)“大面積”商鋪撤離的現(xiàn)象并不奇怪。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高島屋作為一個傳統(tǒng)的百貨企業(yè)，其引進的品牌大多是日系品牌，對于中國消費者來說并不熟悉。而且高島屋作為高端百貨的代名詞，普通商品經(jīng)過包裝，其身價就不同了�，F(xiàn)在很多一線品牌均已推出電商平臺，隨著信息的進一步透明，國際品牌在國內(nèi)外價格差距將被進一步放大。中國的零售業(yè)在引進高端品牌的同時，無法在商品價格上做到接地氣，也是造成現(xiàn)在高島屋這樣的高端商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營慘淡的重要因素。