最近幾年，惠州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，越來越多的開發(fā)商熱衷于造購物中心。究其原因大概有幾點(diǎn)：首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的溢價(jià)能力是其他各種類型產(chǎn)品無法比擬的；同一片區(qū)，商鋪的最高均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅最高均價(jià)；其次，商業(yè)地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)是可金融化、復(fù)制性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)可帶來的豐厚回報(bào)。另外，購物中心具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一般大型的購物中心都可通過自持產(chǎn)生較強(qiáng)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，抵御行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)。香港的大牌地產(chǎn)公司歷來極為重視商業(yè)地產(chǎn)的自持，新鴻基、和記黃埔等港企營業(yè)收入中持有物業(yè)經(jīng)營性收入比例大多高達(dá)30％-50％。

　　購物中心的問題應(yīng)該歸結(jié)于更多開發(fā)商開始看到了住宅產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，把注意力都轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上，導(dǎo)致其批量增加供應(yīng)的市場風(fēng)險(xiǎn)�；葜葸@樣的城市購買力能夠承受多少體驗(yàn)式購物中心，人口結(jié)構(gòu)是否合理，開發(fā)商很少去認(rèn)真考慮。不僅是惠州，三、四線城市的體驗(yàn)式購物中心都存在嚴(yán)重泡沫。類似惠州這樣的城市的體驗(yàn)式購物中心要做好，除形成錯(cuò)位競爭外，開發(fā)商還要在硬件體驗(yàn)感上下更多工夫，精細(xì)化受眾群體，使用合適的推廣策略，但這對(duì)于其團(tuán)隊(duì)的要求很高。

　　同樣是餐飲，為什么主題餐飲和特色餐飲的生意要好于大型高端餐飲？購物中心的兒童體驗(yàn)感如何，圍繞兒童主題的教育、游樂是可以留住一家人的。開發(fā)商是否有考慮在公共空間的體驗(yàn)上更多地投入，例如公共藝術(shù)類展館等，購物中心的運(yùn)營不僅僅在于招商，更重要的是在于后期運(yùn)營以及商家的管理和消費(fèi)階層的互動(dòng)，這也是購物中心留住市場份額的重要籌碼。

　　現(xiàn)階段國內(nèi)百貨九成業(yè)績來自零售端，百貨行業(yè)毛利率僅在18％-20％之間。來自權(quán)威機(jī)構(gòu)2013年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購直接吃掉了百貨業(yè)態(tài)35％市場份額。這意味著百貨行業(yè)的利潤基本都被網(wǎng)購吃掉了，我們看到近幾年運(yùn)動(dòng)品牌萎縮得非常厲害，安踏、李寧尤其如此，但同時(shí)一些針對(duì)年輕人的時(shí)尚快銷品牌表現(xiàn)卻非常好，例如Zara、H＆M型。

　　購物中心和傳統(tǒng)百貨未來很長時(shí)間都將共同存在，原因在于消費(fèi)者買東西還是以實(shí)體商店為主，購物中心存在的空間感、體驗(yàn)感，百貨商品的差異化以及售后服務(wù)，都可以尋找到突破點(diǎn)。

　　相對(duì)于傳統(tǒng)百貨商場，移動(dòng)互聯(lián)平臺(tái)最大的好處是全開放的交互式，而需要店面人工的傳統(tǒng)百貨在網(wǎng)絡(luò)面前幾無優(yōu)勢。

　　所以在社交平臺(tái)、消費(fèi)觀念兩極分化的轉(zhuǎn)變下，一些傳統(tǒng)的零售百貨沒有跟上時(shí)代的節(jié)奏，同時(shí)一大批注重體驗(yàn)的新興購物中心開始蠶食百貨原本不斷萎縮的市場。

　　國內(nèi)現(xiàn)階段三、四線城市以體驗(yàn)式為賣點(diǎn)的購物中心快速泛濫，但很多都是偽概念，這也是有些購物中心營運(yùn)得很差的根本原因。體驗(yàn)式購物中心要運(yùn)營好開發(fā)商的定位和規(guī)劃非常重要，除常規(guī)的電影院、健身房、KTV這些因素外，開發(fā)商對(duì)于購物中心的體驗(yàn)、功能的劃分和所屬客群的定位相符合極為關(guān)鍵。

　　傳統(tǒng)百貨并非必然走向消亡，在體驗(yàn)感為賣點(diǎn)的購物中心批量興起后，百貨的需求受到影響，實(shí)際上百貨的群體需求點(diǎn)和購物中心的客群完全不一樣，百貨偏向個(gè)人，而購物中心則是偏向家庭。

　　所以我們會(huì)看到購物中心主要的客群偏年輕、時(shí)尚，而百貨則是偏向成熟、特定群體。如果百貨能夠提高自身服務(wù)，在促銷手段上能夠多給到消費(fèi)者一些實(shí)惠，培養(yǎng)固定的消費(fèi)客群，開辟其它功能業(yè)態(tài)，增加空間的陳列感，還是大有出路的。新加坡的百貨就運(yùn)營得很好，只是規(guī)模上有一些縮減。國內(nèi)的茂業(yè)、銀泰百貨、王府井也一樣活得很好。

　　開發(fā)商：有主題有特色的購物中心才能繼續(xù)生存

　　和天下營銷中心總經(jīng)理周九洲

　　當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雖然迎來了巨大的機(jī)遇，但同時(shí)也面臨著“階段性過�！钡娘L(fēng)險(xiǎn)。但這個(gè)過程并不會(huì)持續(xù)很久，因?yàn)殡S著惠州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加速、人民生活水平提高，未來這座城市所需要的商業(yè)面積會(huì)逐步增多，過剩的商業(yè)面積將會(huì)逐步被消化。

　　未來，只有具備主題和特色的購物中心才能繼續(xù)生存下來。商業(yè)發(fā)展須走出一條特色之路，體驗(yàn)制勝、引導(dǎo)社交化消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)思維模式的線上線下運(yùn)營等三大競爭力不可或缺。并且，未來購物中心的業(yè)態(tài)組合會(huì)更講求MixMatch模式，即混搭。業(yè)態(tài)布局不斷調(diào)整、優(yōu)化、豐富，形成一個(gè)更全面的生活空間，以全方位滿足人們的消費(fèi)需求。